華固攜手正大 開發北投最大規模廠辦
蔡惠芳/台北報導
相中下波企業總部升級潮,華固建設27日豪砸28.2億元,買下正大尼龍工業位於北市北投奇岩舊廠都更案的3成持分,土地面積1,683.87坪,未來華固將同時扮演地主及合建方角色,將整體開發占地5,875坪的智慧綠能辦公園區,規畫四大棟26~28層樓的頂級辦公大樓,總銷上看400億~500億元,可望是北投及華固歷來規模最大的廠辦開發案。
華固投入28.2億收購正大尼龍北投奇岩舊廠都更案3成持分產權,包括奇岩段五小段525等7筆地號土地1,683.87坪,及舊有廠房建物的3成持分,換算每坪土地交易價格達167.47萬元。
華固總經理洪嘉昇表示,原本整個園區的地主為正大尼龍及正精企業兩家公司,占地達5,875坪,既有舊廠房建物面積9,219.42坪;最近華固已先行參與合建,並簽訂都更開發契約書,華固擔任合建方,全區將啟動都更,可望是北投史上規模最大開發案,都更重建為四大棟頂級辦公大樓。
目前合計地主分回及合建分回的面積,估計華固可分回比達6成以上,未來可對外銷售金額可望提升到250億~300億元。據華固和正大的內部規畫,未來園區會朝向智慧綠能頂辦園區來規畫,每坪售價不會低於北士科,挑戰7字頭以上。
今年華固篤定第十度賺進一股本,未來六年完工交屋量達1,351億元,業績可望有爆發性成長,其中光商辦及廠辦案就多達600億元,包括華固國家置地78億元、華固樂富中心51億元、華固中原置地53億元、南港玉成案109億元、內湖堤頂大道69億元、正大北投都更案250億~300億元,占比近五成,展現看旺商辦市場的信心。
摘自2022/12/28 工商時
華固北士科商辦 整棟賣出
記者陳美玲/台北報導
據悉,寶元開發為正大集團旗下不動產開發公司,此次購入整棟商辦為自用考量,規劃做為不動產開發事業的總部大樓,未來自用以外的其他樓層將對外出租,做為公司長期穩定收益。
看好華固建築實力,寶元開發以45.9億元買下華固建設位於台北市北投士林科學園區的「樂富中心」整棟頂級商辦,換算每坪成交價達69.42萬元,打破去年「華固創富中心」每坪成交均價65萬元左右行情,價格再創區域新高。
華固昨天公告內容,寶元開發以總價45.9億元買下整棟「樂富中心」,包括房屋28戶、合計約6,184.5坪,車位135個,華固處分利潤率約20%至25%;華固指出,該案將在明年第3季底、第4季初完工交屋挹注收益。
正大集團手握兩大重量級開發案,均與華固攜手合作,總計兩大案正大集團可分回六大棟頂級商辦,全數完工後,加計昨天購入整棟「樂富中心」,總計正大集團手握七大商辦,將成為雙北市異軍突起的新頂級商辦王。
其中位於新北市新店的「正大尼龍廠都更案」,基地面積逾1.9萬餘坪,變更特定專用區後,將分回約1.3萬多坪,規劃興建十棟建物,其中六棟為住宅、四棟為辦公大樓;商辦部分為正大尼龍所有,華固則多分回住宅大樓,初估未來可推案金額約破250億元,為新北市開發量體第二大都更案,全案已經通過都市計畫審核。
摘自2022/12/27 經濟日報
記者陳美君/台北報導
中央銀行升息半碼後,中華郵政預計本周內就會宣布跟進調升存款利率,屆時將帶動壽險業不動產報酬率的門檻由原先的2.595%,進一步上調至2.72%。銀行主管認為,壽險不動產報酬率「地板價」突破2.7%,對商用不動產與土地交易市場信心恐形成新一波衝擊。
金管會訂定的「保險業辦理不動產投資管理辦法」中,壽險業投資不動產年化收益率不得低於基準利率加上5碼,在央行升息半碼(0.125個百分點)後,壽險業投資不動產年化收益率門檻將從原先的2.595%上漲至2.72%。
據悉,壽險業的不動產報酬基準利率為中華郵政2年期定儲機動利率,目前尚未調整,調整數推估為半碼。
今年3月以來,央行已四度升息,累計漲幅2.5碼,也就是0.625個百分點,回顧壽險業不動產投資的門檻今年初還在2.095%,接下來就要提高到2.72%,房仲業認為,台北市中心的標的幾乎很難達標,恐大幅限縮可購買的標的,且保險業在評估投資標的時,甚至會要求更高的投報率加碼,以因應未來房地產下行潛在風險。
摘自2022/12/19 經濟日報
頂新遷離101 租金挑戰新高
李麗滿、郭及天/台北報導
根據實價揭露的租金中,台北101大樓的80樓曾創下每坪4,998元最高價,此次租戶汰舊換新有機會衝破5,000元創新里程碑。
頂新位於台北101大樓的台北總部占地近800坪,根據四年前立委質詢頂新以低於高樓層商辦行情價的3成價格承租84樓,在出脫101持股後勢必要跟著撤出,只是頂新台北總部基於合約未到期仍持續於84樓辦公,惟隨著頂新集團業務重心轉往大陸,今年即陸續與101洽談提前搬遷事宜,目前台北辦公室據點確定,確定提前搬遷。
信義區商辦市場一直處於供不應求,看準頂級商辦需求,台北101自2020年起即陸續調整大樓服務,包括重金打造35樓近500坪社交空間Sky Park,為辦公大樓升級加分,部分舊租戶遷出,也引進包括法國在台協會等新租戶陸續進駐。
此外還包括外資金融機構、化妝品、科技業均陸續成為新房客,最重要是,以新租戶租金漲幅約2~3成,也使得101大樓近二年租金收益均創新高。
房地產業者指出,近年台北市A辦市場由於供不應求,加上比價效應,帶動租金緩步提升,過去每坪4,000元曾被視為難以突破的天花板,如今信義計畫區已有七棟A辦租金站上每坪4,000元,台北101大樓雖然屋齡已達18年,不過地標建築優勢,租金行情不下於「國泰置地廣場」、「南山廣場」等新A辦。
從台北101大樓歷年的租金變化,可看出近年漲勢,2017年80樓月租金每坪3,803元,2019年起逐漸出現每坪4,000元以上租賃案,去年中高樓層租金達每坪4,200元,去年底景觀條件較好的超高樓層80樓,租金成交已達到每坪近5,000元新高,近五年租金漲幅超過3成。
摘自2022/12/09 工商時報
史上最大 商辦推案潮來了
蔡惠芳/台北報導
看好台商回流,辦公總部升級需求,史上最大商辦推案潮來勢洶洶,不少建商紛紛改弦易轍向商辦靠攏,台北市光是預計對外銷售、總銷規模突破百億級以上的A級和頂級辦公大樓開發案,至少有「京華廣場」、「北投奇岩都更案」、「潤泰三菱南港玉成段案」等九大案,粗估未來可售金額逾2,500億元,明年將陸續投入預售市場。
商用不動產市場近幾年不論租金、成交行情都直線飆漲,更未被央行列入不動產信用管制對象,愈來愈多的建商,紛紛調整購地和產品策略,從住宅市場跨足辦公市場,光是台北市未來規劃會推出銷售的辦公大樓,一個比一個規模還大。
其中位於北市蛋黃區地段,就有「京華廣場」、「興富發復北CBD」兩大案,尤其以「京華廣場」開發規模最大,在廣達5,000坪基地上,打造四棟地上19樓、地下七層的頂級商辦大樓,為全球首座高樓帷幕綠建築,市場人士依可銷售總樓地面積6.5萬坪估計,未來總銷將突破1,000億元。
興富發近幾年大舉重押北中高辦公市場,尤其北市復興北路長安東路口「興富發復北CBD」,產品定位為地上28樓、地下六層的頂級企業總部大樓,預計明年登場,總銷逾150億元,每坪目標開價190萬元。
華固建設布局辦公總部市場也相當積極,最新簽下都更合建的正大纖維「北投奇岩都更案」,將打造四大棟A級商辦,開發後總市值上看400~500億元,其中華固可分回至少200億元、每坪售價不會低於北士科華固創富中心,至於地主分回則只租不售。
鄰近不遠的南港輪胎「世界明珠」,規劃有兩棟號稱七星級的頂級辦公大樓、約104戶,據實價資訊顯示,每坪成交價最高達170.45萬元,飆出南港新天價,總銷至少200~300億元。
潤泰創新和日商三菱地所合作開發的南港玉成案,也將走頂級產品路線,規劃約111戶,先期會對外出租,待滿租後再整棟銷售,估計總銷達220億元。
另外大直金泰段,至少部署有三大辦公案,包括華固大直維多利亞飯店旁1,330坪土地,計劃明年取得建照後推出頂級辦公大樓,未來總銷至少百億。
宏普位於台北萬豪酒店旁的2,640坪基地,也規劃多年,目標是針對單一企業量身打造企業總部,預計總銷200億元。
而大陸建設在大直家樂福現址的2,004坪地規劃頂級辦公大樓出售,未來總銷至少100億元。
摘自2022/11/21 工商時報
需求爆棚 建商重押大直商辦
蔡惠芳/台北報導
看好內科產業需求的爆發力,台北市大直商圈已躍居為商辦戰區,新的辦公產品每坪已有站上「三位數」的行情、甚至直追台北市敦北,最近華固、宏普、大陸、良茂、忠泰、虹光六大建商,都同步重押商辦,未來可望成為下一個辦公商圈新熱點。
近年大直商用不動產面臨一波洗牌,「摩鐵」、量販店紛紛退場,取而代之的將是下波商辦大樓,最近不少建商紛紛卡位,計畫在大直開發頂級辦公大樓,搭上辦公升級、換屋潮。
華固繼2020年「華固亞太置地」以大約90億元整棟賣給國票金及關係企業,並更名「國票金控大樓」之後,即發現大直辦公室需求比預期中殷切,還有不少潛在客戶在等待,因此去年再度加碼搶地,斥資27.4億元卡位大直維多利亞飯店旁1,330坪土地,計畫明年取得建照後推出頂級辦公大樓,未來總銷至少百億。
同樣嗅到這波商辦熱潮湧向大直的建商,也紛紛加入戰區。宏普位於台北萬豪酒店旁的金泰段土地,基地規模達2,640坪,計畫為單一企業量身打造,興建頂級企業總部大樓,預計未來總銷將至少200億元。
另外,大陸建設鎖定大直,首度投入頂級辦公大樓市場,基地為占地1,000多坪的大直家樂福,日前釋出年底租約到期不再續約,明年拆除改建為頂級辦公大樓的訊息,引發市場高度關注。
對大直情有獨鍾的「印尼紡織大王」宋良浩家族,已斥資200億元收購不動產,進行長線布局,其中第三代接班人虹光國際董事長宋大江,2017年以13億元向亞昕國際買下的大直「摩鐵」伊都汽車旅館,將拆除改建為辦公大樓,基地面積467.1坪,未來伺機推出銷售,預計於2025年完工。
另外發跡大直的大地主良茂建設董事長陳春銅,位於台北美福飯店旁的1,250坪土地,將打造集團企業總部,全棟將只租不售,部分樓層可能對外出租。
至於耕耘大直多年的忠泰,也邀安藤忠雄打造「NOKE忠泰樂生活商場」的一棟頂級辦公大樓。
大直大灣北段不得作住宅的禁令迄今還是沒有鬆綁,坐擁區內土地多年的建商,剛好搭上這波商辦升級潮、換殼潮,幾家知名建商紛紛放棄作豪宅的打算,啟動商辦開發計劃。
摘自2022/11/07 工商時報
宏普 內湖商辦40.8億易手
蔡惠芳
宏普建設董事長段津華。圖/袁延壽
宏普(2536)近年重押商辦市場,其中台北市內湖Costco對面的新湖二路興建中商辦大案,31日以總價40.8億元,整棟被「掃光」,買家為宏楷投資、新妍投資。
宏普總經理游武龍表示,這筆交易換算每坪成交價約60萬元,創下舊宗段、使用分區科技工業區最高價,預計2025年完工交屋,屆時認列獲利,處分利益估計18~20%。
市場估計,此次宏普順利以預售方式處分內湖舊宗段商辦大樓,依毛利率估計,可望貢獻EPS達1.8元,堪稱大補丸。
商用不動產市場在這一波台商回流潮中熱度不減,宏普31日公告,台北市內湖舊宗段的商辦大樓整棟成交,總價達40.8億元,交易標的物包括內湖舊宗段54-11及54-22等二筆地號,及地上所興建的八層樓辦公大樓全棟,其中土地面積達1,265.04坪,辦公室及停車位建物總面積為8,421.10坪,共21戶、以及194個停車位。
游武龍表示,宏普預計第四季推出四筆新案,包括總銷50億元的北士科「宏普陽明」、65億元新店央北「宏普中央公園第三期」、40億元桃園「宏普畫時代-時晴苑」、以及內湖舊宗商辦案,總銷達200億元。
其中內湖舊宗商辦大樓已以40.8億元,整棟成交,率先達標,接下來會以住宅新案為主。
游武龍表示,宏普受惠上半年認列處分新北市新莊售地利益,累計前三季稅後純益為3,180萬元,EPS為0.1元。
今年無新案完工交屋,第四季業績會以士林「宏普世貿」及「和苑三井花園飯店」的租金收益為主。不過明年業績將明顯起飛,預計有新店央北「宏普中央公園」一期、台北市「宏普頤和」完工交屋,合計共34億元,都已100%完銷,屆時業績將明顯衝高。
摘自2022.11.01 工商時報